지역주택조합 사업은 무주택 서민이나 주거 환경을 개선하려는 주민들이 자발적으로 조합을 결성하여 저렴한 비용으로 주택을 마련하는 제도로 주택 가격 상승과 청약 경쟁 심화로 인해 주거 마련이 어려운 사람들을 위한 대안적 주택 공급 방식입니다. 하지만 지역주택조합의 성공률은 극히 낮고, 위험성이 많습니다. 이번 포스팅에서는 임의세대의 특징과 권리, 임의세대 계약 시 주의점과 구제 방안에 대해 알아보려 합니다.
임의세대의 특징과 권리
임의세대는 지역주택조합에서 조합원이 아닌 일반인에게 분양할 수 있는 세대를 의미합니다. 일반적으로 지역주택조합 아파트는 조합원이 전체 세대의 대부분을 차지하지만, 일부 세대는 임의세대로 설정되어 일반 분양을 통해 자금을 확보합니다. 조합원이 아닌 일반인도 청약이 가능하며, 청약 자격 제한이 상대적으로 적습니다. 또한 일반 분양과 비슷한 방식으로 진행되며, 선착순 분양, 공개 추첨 등의 방법을 사용합니다. 가격은 일반적으로 조합원 분양가보다 다소 높은 경우가 많으며, 청약통장이 필요 없는 경우도 많아 청약 가점이 낮은 사람들에게 기회가 될 수 있습니다. 임의세대 계약자는 일반 분양 계약서를 체결하며, 계약 조건에 따라 소유권을 취득할 권리를 갖습니다. 잔금 납부 및 입주 절차를 완료하면 등기부등본상 정식 소유자로 등록될 수 있습니다. 조합은 임의세대 계약자에게 사업 진행 상황, 분양 일정, 비용 변동 내역 등을 투명하게 공개할 의무가 있으며, 계약 시 약정된 분양가가 과도하게 인상되지 않도록 보호받을 권리가 있습니다. 만약 허위·과장 광고 또는 부당한 분양가 인상이 발생했을 때, 법적으로 구제받을 권리가 있습니다. 마지막으로 아파트 준공 후 정당하게 입주할 권리가 있으며, 입주자 대표 회의나 관리단에 참여할 권리도 갖습니다.
임의세대 계약 시 주의점과 구제 방안
먼저 계약서에 분양가 고정 여부, 분양가 인상 조건, 해지 조건 등을 명확히 확인해야 합니다. 만일, 조합이 사업 자금 조달을 위해 임의세대를 지나치게 많이 분양하는 경우, 이는 조합의 재정이 불안정하다는 신호일 수 있습니다. 계약 전 해당 사업이 지자체의 인허가를 모두 받은 상태인지 확인해야 하며 예상 분양가와 실제 분양가가 크게 차이 날 가능성이 있으므로, 계약서상 명시된 분양가 조건을 반드시 살펴봐야 합니다.
지역주택조합의 허위·과장 광고로 인해 피해를 입으셨다면, 최소한 다음과 같은 구제 방법을 고려해 볼 수 있습니다.
1. 계약서 및 광고 자료 검토
계약서에 명시된 분양가와 조건을 재확인합니다. 또한 초기 광고에서 예를 들어 '반값 아파트' 같은 문구를 사용했다면, 해당 광고 자료를 모두 수집해 둡니다.
2. 허위, 과장 광고 대응
주택법 제11조의5에 따르면, 조합원 모집 광고 시 허위 또는 과장된 정보를 제공하는 행위는 금지되어 있습니다. 허위·과장 광고로 인한 피해가 인정될 경우, 관련자들을 사기죄 등으로 형사 고발할 수 있으며, 손해배상 청구나 계약 해지를 위한 민사 소송을 제기할 수 있습니다.
참고로 주택법 제11조 5의 주요 내용은 다음과 같습니다.
주택법 제11조의5는 주택조합의 조합원 모집 광고 등에 관한 준수사항을 규정하고 있습니다. 주요 내용은 다음과 같습니다
참고 : 조합원 모집 광고 시 포함해야 할 사항(주택법 제11조의5 관련)
"지역주택조합 또는 직장주택조합의 조합원 모집을 위한 광고"라는 문구를 포함해야 합니다. 또한 조합원으로 가입할 수 있는 자격 요건을 상세히 명시해야 하며, 주택건설대지의 사용권원 및 소유권을 확보한 비율을 정확하게 표시해야 합니다. 위반 시 2년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다. 공정거래위원회에 허위·과장 광고는 '표시·광고의 공정화에 관한 법률' 위반으로 신고하거나 해당 지역의 시·군·구청 주택과에 민원을 제기하여 행정적 조치를 요청할 수 있습니다. 마지막으로 법률 전문가와 상담: 변호사 등 법률 전문가와 상담하여 구체적인 대응 방안을 마련할 수 있습니다.
3. 임의 세대 관련 주요 판례
1) 조합원 자격 없는 자와의 계약 무효 판결
부산고등법원 2021.10.14. 선고 2020나55392 판결: 조합원 자격이 없는 계약자에게 조합원과 동일한 조건으로 아파트를 분양하는 계약은 무효로 판단되었습니다.
2) 무자격 조합원과의 약정 무효 판결
대법원 1993.7.27. 선고 93다2926 판결: 무자격 조합원을 상당 기간 조합원으로 취급하고 아파트를 임의 분양하기로 한 약정은 반사회질서의 법률행위로서 무효라고 판시하였습니다.
이 외에도 임의 세대와 관련된 다양한 법적 판결이 있습니다.
마치며
사실 법 지식이 많지 않은 일반인이 소송으로 이익을 얻기까지는 긴 시간이 걸리고, 재판한다고 해도 이길 확률이 높지 않습니다. 설령 승소했다고 해도 조합이 이미 파산했거나 그 외 자금이 없어 납입금 등을 지불하지 못하는 경우도 많습니다. 그러므로 법적 구제 보다는 사전 예방이 중요합니다. 따라서 주변의 아파트 시세보다 유달리 저렴하다거나 혹은 자격이 안되시는데 특별히 해드린다는 식의 영업용 멘트를 하는 곳이 있다면 우선은 의심해 보셨으면 합니다. 그리고 꼭 “이거 지역조합아파트 아닌가요?”라는 말을 물어 보십시오. 상담 시 지주택이란 것을 얘기 안하는 곳도 많습니다. 또한 아파트 상담을 하러 가실 때 꼭 녹음기를 하나 구매하셔서 분양시의 내용들을 반드시 녹음하는 것이 나중에 법적 소송 등이 있을 때 도움이 됩니다. 마지막으로는 계약은 최대한 신중히 하시고, 지역주택조합 관련된 내용들은 인터넷 등을 통해서라도 찾아보셨으면 합니다. 네이버 키페에 전국지역주택 아파트(전지조)도 있고, 네이버 밴드 같은 곳에서 해당 지주택 가입자들의 모임방이나 혹은 비대위 밴드방이 있는 경우가 많습니다. 계약전 최소한 이런 정보들만이라도 찾아보셔야 소중한 내 자산이 낭비되는 것을 예방할 수 있습니다.